Türkiye'de konut fiyatları son yıllarda hızla artarken, artık enflasyonun gerisinde kalıyor. Merkez Bankası'nın verilerine göre, konut fiyatları aylık yüzde 1,5, yıllık yüzde 25 artış gösterdi. Ancak enflasyondan arındırıldığında, yıllık yüzde 5,1'lik bir gerileme söz konusu.
Ekonomist Prof. Dr. Burak Arzova, konut fiyatlarındaki reel düşüşün TL bazında değerlendirilmemesi gerektiğini belirtiyor. Dolar cinsinden bakıldığında fiyatlarda düşüş olmadığını vurgulayan Arzova, Türkiye'nin dolar bazında pahalılaştığını ifade ediyor.
SATIŞLARDAKİ DÜŞÜŞ VE KREDİ ETKİSİ
Konut talebinde ılımlı bir gerileme yaşandığını belirten Arzova, bu durumu altın fiyatlarının yarattığı servet etkisi ve yüksek faiz oranları gibi birden fazla unsurun etkilediğini ifade ediyor. Geçen yıl altındaki artışla oluşan servet etkisinin bir kısmının konuta aktarıldığını, bu yıl ise aynı ölçüde bir servet etkisi oluşmadığını söylüyor.
Konut piyasasında yaşanan bu değişim, yüksek faiz oranları ve krediye erişimin zorlaşmasıyla daha da belirgin hale geliyor. Arzova, bankalardaki mevduat faizlerinin cazibesinin, konut gibi daha az likit yatırımlara olan ilgiyi azalttığını belirtiyor. Ayrıca, yüksek kredi faizleri ve gereken peşinat, özellikle orta ve düşük gelir gruplarının konuta erişimini zorlaştırıyor.
Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre, Temmuz ayında konut satışları yıllık yüzde 17 azalırken, ilk el satışlar yüzde 8,6, ikinci el satışlar yüzde 20,8 geriledi. Ocak-Temmuz döneminde toplam satışlar yüzde 5,5 düşerek 823 bin 119 oldu. Buna karşılık, ipotekli satışlar Temmuz'da yüzde 23,7, yılın ilk yedi ayında yüzde 30,9 arttı.
Arzova, konut satışları ile faizler arasında doğrudan bir ilişki bulunduğunu belirtiyor. Konut kredisi faizlerinin aylık yüzde 1 civarına yaklaştığı dönemlerde hem yatırımcılar hem de ilk kez ev alacaklar için kredinin cazip hale geldiğini ve satışların arttığını söylüyor. Ancak enflasyonla mücadele programının uzun bir sürece yayıldığını belirten Arzova, kısa vadede bu seviyelere dönülmesini beklemiyor.
YABANCI TALEBİ VE EKONOMİK ETKİLER
Yabancılara konut satışları Ocak-Temmuz döneminde yüzde 7,3 azalarak 11 bin 203'e geriledi. Temmuz ayında yabancıların toplam satışlardaki payı yüzde 1,7 oldu. Arzova, Türkiye'nin yabancılar açısından pahalılaşmasının talebi etkilediğini, konut yoluyla vatandaşlık imkanının daha sıkı takip edilmesinin de geçmiş dönemlerdeki cazibeyi azalttığını belirtiyor.
Ekonomist Doç. Dr. Oğuz Demir, mevcut tabloyu bir düzeltme süreci olarak değerlendiriyor ancak bunun konuta erişimde normalleşme anlamına gelmediğini ifade ediyor. Yüksek faizler, krediye erişimin zorlaşması ve reel gelir kaybı gibi etkenlerin bu süreçte etkili olduğunu belirtiyor.
KONUT PİYASASINDA GELECEK BEKLENTİLERİ
Demir, konut fiyatlarının hane gelirleri, ücretler ve krediyle ödeme kapasitesine oranla ciddi bir aşırı değerlenme içinde olduğunu belirtiyor. Fiyatların enflasyonun altında artmaya devam ederek reel düzeltmenin zamana yayılacağını söylüyor. Ayrıca, konutun yeniden erişilebilir hale gelmesi için yalnızca fiyatların veya faizlerin düşmesinin yeterli olmadığını, gelir, finansman, arz, kira ve vergi politikalarının birlikte ele alınması gerektiğini vurguluyor.
Arzova, Türkiye genelindeki mevcut eğilimin TL bazında fiyat düşüşünden çok artış hızının yavaşlaması olduğunu belirtiyor. Özellikle talebin güçlü olduğu bazı büyükşehir bölgelerinde nominal fiyatların gerilemesini beklemiyor. Demir de Türkiye genelinde kalıcı ve güçlü bir nominal fiyat düşüşünü ana senaryo olarak görmüyor.